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大牛证券Â保利武汉部分项目挥刀“砍价”

2022-11-26 13:07:18 663

摘要:受疫情影响,武汉市东西湖吴家山区11月22日开始封闭。第二天,负责该区的中介黄磊(化名)和同事开始在网上展示客户,试图提高客户的存在感,留住意向客户。年底,他们期望努力工作,为2022年的风风雨雨画上一个圆满的句号。抱着同样期待的,还有开发...

受疫情影响,武汉市东西湖吴家山区11月22日开始封闭。第二天,负责该区的中介黄磊(化名)和同事开始在网上展示客户,试图提高客户的存在感,留住意向客户。


年底,他们期望努力工作,为2022年的风风雨雨画上一个圆满的句号。抱着同样期待的,还有开发者。当“金九银十”黯然失色的时候,分配到最后两个月的任务量就有点重了,大家只能各显神通“抢收成”。


过去一年,武汉楼市持续降温,东西湖等较远的市区成为“冲击波”中的重灾区。区域价值不高,新盘扎堆,商业等配套不成熟...在多重因素的叠加下,项目之间的“内卷”越来越严重。


一位从业7年、熟悉武汉市场的中介人士告诉《国际金融报》记者,目前的买家大多是刚需客户。如果他们急需,他们可以等。“现在的行情也不好”。但是,当市场上只有刚需时,这一领域的开发商应该何去何从...


央企也是分期首付。


近几年,黄磊明显感觉到国企/央企的项目销售远好于民企,但即便如此,东西湖的市场依然远低于前者的预期。为了尽快结束这种“痛苦”,央企保利也加入了首付分期的阵营,只需要5万元就可以锁房,签认购书。


黄磊认为这是一个很好的机会。“开发商对央企的信用背书,首付周期拉长以减轻压力,而且也是准现房,所以性价比挺高的”。


他口中的项目是保利明玥陈光和保利清能光年,目前都可以分期付款。但由于项目规划的定位不同,在相关细节上存在一些差异。


保利陈光在明玥推行首付分期还不到两个月。本项目为精装房,位于东西湖区新城区吴家山区,距离地铁1号线三店站不足50米,交通相对便利。


2021年9月和10月,保利明玥陈光12号楼、13号楼和14号楼分别取得预售证。目前在售的主要是12号楼和14号楼,其中12号楼有75平米和105平米,14号楼有88平米和105平米。


三个户型中,只有75平米的小户型可以分期付款,但房源数量不多,只能选择10层以下的房子。如今这个项目单价在12400-12500元左右,小户型总价94-95万元。


黄磊给记者算了一笔账。如果总价95万,按照目前东西湖区不限购、首付20%计算,购房者首付约18.8万元。如果确定分期,买家要先预付5万元,然后在交房前的这段时间内按期支付剩余的13.8万元。“比如季付或月供,可以和置业顾问协商相关期限,期限免息”。


他强调,分期首付的前5万元并非有意支付。付款后需要签认购书,然后不能反悔退房。同时,无论交付后房价是涨是跌,房价以认购书上的内容为准。


资料显示,上述首付分期的房屋将于2023年12月底交房,因此分期时间最晚可执行至2023年10月初。之后的住房贷款利率将以网签实时行情为准。“如果抵押贷款利率再次上升,那只能是更高的利率”。


清能光年的分期方案与之类似。不同的是,该楼盘首付分期政策覆盖所有户型,指定楼层可赠送车位,且由于交房时间为2024年7月底,分期周期相对较长。


折扣较大的原因是保利清能光年的整体硬件不如保利明玥陈光。前者是毛坯房,位于东西湖创新大道。之前这个区域多为物流园区,整体环境竞争力不强。2021年11月,1号楼、2号楼、6号楼取得预售证,7号楼、3号楼分别于今年4月、5月取证。


今年年初,保利清能开始执行5万元首付分期政策。某中介平台信息显示,该项目目前在售房源4套,主力房型78-115平米。黄磊说,目前这个项目正常毛坯房单价在11000元左右,部分特价房单价在9500-9600元左右。“当然单价可能会便宜一点,但是楼层不太好。”


降价的原因


尽管首付分期,大力推广,但保利清能的光年,保利明玥陈光的消失,依然不被看好。


武汉市房管局数据显示,截至11月24日,保利清能光年1587套房源,其中可售房源1156套,已网签房源431套,去化率约37%;明玥保利陈光共有1696套房子,其中1595套可供出售,其中只有94套已经售出。


黄磊坦言,由于整体环境和地理位置的影响,保利清能卖得并不好。“只能说中规中矩,因为整个东西湖市场都不是很好。”同时,相比吴家山地区的其他新房,保利明玥陈光的单价相对较高,价格不占优势。


东西湖区某项目销售经理王安迪(化名)在接受《国际金融报》记者采访时表示,保利这次两个新项目一起首付分期,可能更多是为了冲量和降成本,“央企现金流还能撑得住”。按照分期方案,如果买家在交房时结清首付款,就意味着网签已经推迟到2023年甚至2024年,短时间内无法完成付款。


据其了解,自2021年9月开业以来,保利明玥晨光月平均流量不足5套,还夹杂着工人的到来;大约两个月前,保利清能光年的促销单价也已降至8800元左右。


也有声音认为,保利降价促销是其对现有土储结构的调整,今年以来很多地方都在进行这样的调整。


8月,其位于武汉汉阳的保利庭瑞悦江台项目,单价从1.85万元降至1.27万元,跌幅超过30%,随后被有关部门叫停,促销所得也被退回;比如合肥市长丰县的保利何玥明路,项目也因为单价从13000-14000元降到8000-9000元而被业主投诉;此外,近日,山东济宁网友在网络问政平台上反映,他们去年购买的保利和光宇湖的单价是8200元,现在已经降到了6000多元...


在今年年初的业绩会上,保利首席财务官王义夫曾表示,行业规模见顶后,市场需求将回归一二线核心城市,并聚焦于这些城市的成熟区域。


显然,汉阳、长丰、济宁都不是其所在城市的核心区域。以汉阳为例。该区域虽为武汉三镇之一,但区域价值不高,房价波动较大。不如武昌、汉口强,而以东西湖为代表的远城更“惨烈”。


2021年下半年,受阶段性疫情影响,武汉东西湖市场销量开始萎缩,开发商在资金需求压力下开始打“价格战”。但是,到目前为止,市场并没有出现明显的反弹迹象。王安迪直言,虽然降价促销影响了项目的利润,但时间越长,情况会越糟。


武汉东西湖市场“价格战”严重的一个重要原因是存量太大。有报道称,截至7月底,该区域广义库存已达近6万套;1-7月该区域总销量8173套,月均销量1167套。按照目前的销售速度,即使今年完全停止供地,这些库存也需要4年才能卖完。


“我以后不会再来了”


2019年,东西湖区土地供应繁重,全年协议宅基地22宗,仅次于东湖高新区(5.790,0.06,1.05%)。“东西湖地铁1号线三店站至泾河站之间的土地几乎同时拍卖,楼面价达到7000元左右”。


王安迪回忆,这一波供应直接抬高了东西湖的地价,以至于2021年地价持续上涨,楼面地价一度达到7300元。这些集中夺取的土地被提前出售,进入市场,为今天的“内卷化”埋下了导火索。


2019年东西湖区机场板块平均单价在13000元左右,2020年维持在12800元左右。然而,2021年下半年之后,整个区域的价格开始“跳水”,很多项目的单价已经降到了8000元以上。例如,李涛县的新城。


中介称,新城李涛郡是该区域最畅销的项目,获得了第三季度的销售冠军。卖得好的一个重要原因是价格便宜,车位交付。一张海报显示,该项目推出18套特价房,面积110-116平米,单价8999元,车位,一年物业费。


同时,为了打消购房者的顾虑,项目还推出了“保价至年底,房价全额退款”的保价措施,即如果12月房价低于现价,开发商给予全额退款。“因为很多客户想等到12月份,看看价格空间会不会进一步下调,所以才发出这样的文件。”有中介这样解释。


对于部分首付不足的客户,新城李涛县也准备了应对措施,即先付一部分首付,剩余部分可以通过银行贷款,一年免息。


这种“擦边”操作在东西湖并不少见。比如在中南运城,多位熟悉市场的人士在采访中告诉记者,为了加快付款速度,现在项目首付可以两三万,剩下的钱会和开发商指定的第三方融资机构签订,类似于消费贷的贷款协议。购房者后期需要偿还的也是这部分贷款。


在王安迪看来,东西湖区的开发商现在处于两难境地。几乎所有的项目都处于亏损状态,因为为了摆脱和还钱而大量获利。但是,如果不抓紧处置,恐怕损失会更大。“一个楼面价7000多元的项目,单价就要卖到8000多元,那么利润在哪里?”


此外,配送成本也在蚕食项目在东西湖区的利润,成为“压垮骆驼的最后一根稻草”。据悉,这一区域的新盘发行基本被贝壳垄断,保底佣金达到5个点,如果是在一些冲刺业绩的关键时期,还会更高。


“我们项目最高的时候给了7分,其他一些项目最高可能给了9分。”王安迪直言,由于东西湖区是新区,几乎没有原住民,所有客户都只靠经销商引流,这也导致开发商很被动,最低佣金不能低于4个点,否认贝壳不会合作。


在多重因素的影响下,开发商只能在东西湖区挣扎求生。从曾经的备受追捧到现在的“亏本卖”,东西湖区的周期也在一定程度上反映了房地产行业的整体趋势。


2017年,融创和中南在地铁1号线三店站附近挑的项目,楼面价已经达到9000元。当时同区域的凯撒乐府有5个开盘,单价13000多元,被业内誉为“神盘”。五年时间,沧海桑田。“谁能想到市场能让销售价和底价差不多?等现在的项目清了,以后我们就不在这里拿地了。”王安迪叹了口气。


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